此前多地采纳“限地价、竞自持”的竞价法则调整地盘竞拍热度，正在这一法则下，不少企业手中具有较大规模的自持商品室第；同时，正在过往地盘供应中，常有自持商办物业的出让要求，导致较多商办物业由房企自持，必然程度拖累房企资金环境。近两年多地针对房企自持衡宇政策进行优化，缓解企业压力，出台了多项政策办法。

　　成都提出完美商住项目进度挂钩机制，指出商住夹杂用地及商住组合供应地中，贸易取室第部门需同步建成并投入运营，统筹确定项目预售资金监管，答应室第项目超出当前预售资金监管要求部门的预售资金可用于贸易项目扶植，降低企业资金压力，确保项目成功建成投运，存量项目能够申请参照施行。

　　2025年7月末，上海发布《关于推进商务楼宇更新提拔的实施看法》，针对商务楼宇更新提出“六项行动、两项机制”共八个方面的支撑政策，为处理保守商务楼宇功能单一、配套不齐的问题，支撑存量商务楼宇分类兼容合适地域成长及人平易近糊口需求的功能业态。此中明白，正在城市从核心、副核心区域，按照周边财产岗亭需求，恰当添加办事公寓和人才公寓、医疗办事等功能；正在地域核心区域强化职住均衡，答应商务楼宇兼容酒店、文化体育、租赁住房（含人才公寓）等功能；正在社区核心区域支撑引入草创企业、养老托育、租赁住房等功能。

　　杭州正在《细则》中明白姑且改变衡宇用处的打点流程，并针对合适前提及用处的项目成立宽免清单，无需缴纳地盘年收益。明白的审批所需流程及材料，有帮于提高市场从体打点姑且改变衡宇用处的工做效率，同时对合适前提的项目进一步简化流程，激励从体将存量衡宇向指定用处的业态改变，优化区域功能布局。

　　当前，我国房地产市场供求关系曾经发生严沉变化，城市成长正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为从的阶段。盘活操纵存量衡宇资本，已成为各地激发市场活力、优化空间布局、推进财产升级和保障平易近生的主要抓手。2025年以来，上海、广州、杭州、成都、佛山等地接踵出台针对性政策，旨正在通过轨制立异破解存量盘活中的瓶颈问题，加快盘活存量资本，提拔资本操纵效率经济效益。本演讲对这些落地政策办法进行梳理，为更多处所供给参考自创。

　　上海提拔商务楼宇更新审批效能，明白建建面积正在500平方米以下（总投资不超100万元）且不涉及用处转换的商务楼宇简略单纯拆修工程，可不申请打点施工许可证，实行存案报送轨制，加快规模较低的商务楼宇更新工做开展推进。

　　多地支撑将存量衡宇改建为保障性租赁住房。早正在2021年，地方层面已起头鞭策非栖身存量衡宇改建为保障性租赁住房，尔后各地接踵落地适该当地及特点的配套政策，推进存量衡宇改建。广州正在《实施方案》中指出，支撑正在建或已完工的商办物业，整栋改建为保障性租赁住房，改建后不改变原用地性质、衡宇类型和建建量等节制目标，推进职住均衡；近日成都发布《鞭策存量资本优化操纵政策办法的通知》，此中指出对闲置和低效操纵的贸易办公等非栖身存量衡宇，答应改建用做保障性租赁住房，纳入保障性住房系统办理，添加保障性住房供给，同时“以租代售”。将存量衡宇改建为保障性租赁住房这一行动，添加了保租房供给量的同时，也避免了保障性住房的反复扶植，将来或是更多城市强化住房保障的体例之一。

　　别的，当前多地针对存量衡宇姑且改变用处进行积极摸索，短期、矫捷的特点可以或许无效提高存量衡宇的利用效率。广州正在《广州市提高地盘操纵效率分析试点实施方案》中也提出支撑存量建建姑且转换利用功能，可按反面清单进行姑且转换；佛山近日落地的楼市新政中，支撑摸索存量商办用房按现状姑且转换用于保障性住房、医疗、旅逛休闲等公共办事或运营性用处，并按缴交用处转换地盘价款或地盘收益。估计后续将有更多城市出台落地相关支撑政策。

　　佛山优化房地产项目开完工时限，对新出让的项目答应按照项目体量、建建高度等目标科学确定用地开完工刻日；对于已出让的项目，答应企业申请不跨越一年时间缓建刻日，同时降低存量项目开完工违约金计较尺度。这一政策行动可为房企资金周转供给便当，降低房企因市场波动导致的违约风险。

　　近日杭州公开收罗《杭州市姑且改变衡宇用处实施细则》看法，对于姑且改变衡宇用处的多项法则进行了明白界定，明白初次申请刻日最长不得跨越五年，每次延续刻日不得跨越两年。

　　全体来看，当前各地积极摸索针对存量衡宇盘活和优化操纵的新标的目的，通过改变存衡宇用处、扩展存量衡宇利用功能、松绑“自持”、优化审批流程取监管机制等体例，提拔存量资本利用效率。存量盘活方针更进一步取保障平易近生、财产升级、城市功能完美等慎密连系，政策标的目的也愈加精细化，从单一功能调整扩展到全方位、系统性的轨制供给。杭州、成都等城市已出台政策为其他城市供给了贵重的自创，将来更多城市无望按照本地市场特点优化跟进，落地愈加系统性、集成化的政策系统，摸索新的径进一步破解存量衡宇优化操纵瓶颈，挖掘存量资本潜力？。

　　《细则》明白申请姑且改变衡宇用处的合用范畴为“国有扶植用地上有权源证明的存量衡宇”，用于成长国度、省、市支撑的财产和行业，补齐平易近生短板，以及完美区域配套；明白已纳入衡宇征收范畴、城中村范畴或者地盘储蓄三年滚动打算的，用于改做或以任何形式变相用于商品室第的等景象，不得申请姑且改变衡宇用处；并指出用于小型贸易办事网点或为周边供给便平易近办事设备等合适前提的（明白了反面清单），可无需打点手续、无需缴纳地盘年收益；合适《划拨用地目次》，或用于成长养老、文化创意、保障性租赁住房等合适国度过渡期支撑政策相关财产和行业的，无需缴纳地盘年收益，涉及缴纳地盘年收益的，《细则》也确定用于几类景象的年收益缴纳尺度。同时，《细则》也强调姑且改变衡宇用处的，打点不动产登记的根据，需要征收的，仍按原用处赐与弥补。该《细则》是杭州推进工贸易用地的配套办法，杭州做为全国首个落地《细则》的城市，为存量衡宇姑且改变用处设定了明白的鸿沟和流程，为市场从体盘活存量衡宇供给了明白的，也为其他城市或地域供给了自创。

　　通过调整优化项目开辟节拍、资金监管体例及审批流程等，可以或许缓解企业资金压力，加快存量盘活工做推进落地。

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　　自持商品住房方面，客岁岁暮，佛山落地楼市政策，此中明白答应自持商品住房上市畅通，指出经同意并核算补缴相关费用后可转为普互市品住房上市畅通；广州《实施方案》中针对自持商品住房转为可售住房有更为明白的，指出项目所外行政区、板块新房去化周期均正在18个月以下的，按要求补缴出让金后，可将自持住房转为可售住房入市；成都答应补缴地盘出让金，将存量自持租赁住房转为普互市品住房并上市买卖。

　　自持商办物业方面，广州指出可调整自持商办物业的持有比例，补缴出让金可将自持商办物业转为可售商办用房进行让渡，并明白严禁朋分散售；成都针对自持商办物业进行多项政策优化，一是答应调整自持比例，补缴地盘出让金，可将调减部门进行让渡，并明白朋分发卖的最小单位不小于整层或建建面积不低于400平方米；二是答应向母公司、子公司或统一现实节制人的公司全体让渡自持贸易物业，以便于更好的进行资产整合等本钱运做。

　　这一政策行动明白规定“底线”，即从体不变、产证性质不变、从体布局不变，表白商务楼宇即便兼容新功能，焦点属性仍为贸易办公，正在从体功能不变的前提下，答应兼容导入其他辅帮性或联系关系性业态，更好的提拔存量商务楼宇空间操纵效率，补齐功能短板，提拔楼宇活力，推进职住均衡取财产融合。